Wat is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)?
De basis van vastgoedonderhoud
Het beheren van vastgoed brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee. Of het nu gaat om een monumentaal grachtenpand in Amsterdam, een modern onderwijsgebouw of een grootschalig wooncomplex zoals de hoogste woontoren van Nederland: de Zalmhaventoren, elk object is onderhevig aan veroudering en slijtage. Om de technische staat van een gebouw te waarborgen en grip te houden op de financiën, is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) onmisbaar. In dit artikel leggen we uit wat een MJOP precies inhoudt, waarom het voor veel partijen verplicht is en hoe de kosten zijn opgebouwd.
De essentie van een Meerjarenonderhoudsplan: inzicht en grip
Een MJOP is in de kern een instrument dat het benodigde onderhoud aan een gebouw voor de komende jaren inzichtelijk maakt. Het doel is helder: voorkomen dat u voor onverwachte bouwkundige verrassingen of acute financiële tekorten komt te staan. Bij Laan35 geloven we dat goed onderhoud begint bij meten en weten. Daarom vormt een grondige nulmeting altijd de basis van elk plan.
Tijdens zo’n nulmeting wordt de huidige bouwkundige staat van het object vastgelegd conform de NEN 2767-norm. Onze inspecteurs lopen het volledige gebouw na en kijken naar alle elementen die onderhoud behoeven. Denk hierbij aan schilderwerk, de conditie van daken, het voegwerk en de staat van de kozijnen. Door gebreken zoals lekkages of houtrot in een vroeg stadium op te sporen, kan verdere degradatie van het vastgoed worden voorkomen.
Van inspectie op locatie naar een strategische planning
De kracht van een MJOP zit in de vertaling van de huidige status naar een langetermijnplanning. Als we tijdens een inspectie vaststellen dat de kozijnen van een gebouw over drie jaar aan een schilderbeurt toe zijn, dan wordt dit niet alleen voor dat jaar ingepland, maar kijken we direct verder naar de volgende cyclus. Als de gemiddelde cyclus zes jaar is, worden de kosten voor de jaren daarna (jaar 9, jaar 15, enzovoort) ook alvast gereserveerd.
Aan de technische planning worden concrete kosten gekoppeld door het gebouw nauwkeurig op te meten en eenheidsprijzen te hanteren. Wat ons onderscheidt, is onze eigen kostendatabase: doordat wij ook onderhoudsprojecten begeleiden, baseren wij onze eenheidsprijzen op actuele marktcijfers en echte offertes, in plaats van te lage standaardcijfers. Natuurlijk indexeren we deze kosten in het MJOP om toekomstige prijsstijgingen op te vangen. Voor een maximaal toekomstbeeld inventariseren we standaard alle elementen voor de komende 48 jaar, waarbij we het plan voor 20 of 30 jaar voor u uitdraaien. Zo bent u verzekerd van een financieel solide fundament.
Meer weten over een (Duurzaam) Meerjarenonderhoudsplan?
Neem dan contact op met Bart-Jan Burggraaff
Innovatieve inspectietechnieken: de inzet van drones
Voor grote of complexe objecten maken wij gebruik van moderne technieken om de nauwkeurigheid te vergroten. Zo kunnen we een gebouw volledig inwinnen met een drone, op basis waarvan wij indien gewenst een gedetailleerd 3D-model opstellen. De zogenoemde Technical Digital Twin stelt ons en de opdrachtgever in staat om virtueel om het gebouw heen te draaien en elke millimeter van de gevel of het dak te inspecteren, alsof u in Google Earth naar uw eigen pand kijkt. Ook kunt u het model delen met anderen.
Deze methode is ideaal wanneer er behoefte is aan een zeer hoog detailniveau of wanneer er op korte termijn groot onderhoud uitgevoerd moet worden. Aannemers kunnen dit model gebruiken om offertes op te stellen zonder dat zij zelf met een hoogwerker het hele pand hoeven op te nemen. Voor objecten waarbij een globaal inzicht volstaat, blijft de traditionele inspectiemethode een uitstekend en kostenefficiënt alternatief.
De wettelijke verplichting voor VvE’s en scholen
Het opstellen van een MJOP is niet alleen een kwestie van goed beheer; het is in veel gevallen wettelijk verplicht. Sinds 2018 is er in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Artikel 126) vastgelegd dat Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) verplicht moeten sparen voor onderhoud. Dit sparen moet gebeuren op basis van een onderhoudsplan dat maximaal vijf jaar oud is en een periode van ten minste tien jaar beslaat.
Hoewel de wet ook de optie biedt om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te sparen, is dit financieel gezien vaak minder gunstig en zegt het niets over de werkelijke onderhoudsbehoefte van het specifieke gebouw. In veel recente splitsingsakten wordt deze 0,5%-regel zelfs expliciet uitgesloten, waardoor een MJOP de enige rechtmatige weg is om aan de spaarplicht te voldoen.
Naast VvE’s zijn ook scholen wettelijk verplicht om een onderhoudsplanning te hanteren. Zij gebruiken het MJOP vaak als boekhoudkundig middel voor hun financiële administratie en om voorzieningen voor onderhoud te kunnen activeren. Ook binnen kerkgemeenschappen of in specifieke contracten tussen huurders en verhuurders of opdrachtgevers en aannemers zien we regelmatig dat een MJOP verplicht wordt gesteld door overkoepelende instanties.
Kosten en investering: maatwerk voor elk object
Bij Laan35 werken we uitsluitend voor de zakelijke en professionele markt, variërend van woningcorporaties en gemeenten tot particuliere beleggers. Omdat elk gebouw uniek is, is elke offerte die wij uitbrengen maatwerk. Factoren die de prijs beïnvloeden zijn de complexiteit van de vorm, de omvang, de reistijd en de vraag of ook alle installaties en de binnenzijde geïnspecteerd moeten worden.
Richtprijzen voor VvE’s (excl. btw):
- Kleine VvE (~3 appartementen): vanaf ca. € 1.000,-
- Middelgrote VvE (~20 appartementen): ca. € 1.700,-
- Grote gebouwen (~60 appartementen): ca. € 2.800,-
- Zeer omvangrijke VvE’s (100+ appartementen): vanaf ca. € 3.000,-
Kosten bij utiliteitsbouw:
Bij utiliteitsbouw is de investering voor een MJOP laten maken sterk afhankelijk van het bruto vloeroppervlak. De prijs is hierbij onderhevig aan de complexiteit van het object:
- Voor grote, overzichtelijke gebouwen hanteren we tarieven vanaf ca. € 1,50 per m².
- Bij kleinere of technisch complexere objecten kan dit oplopen naar ca. € 3,- of meer per m².
Het is belangrijk om verder te kijken dan regulier onderhoud
Een MJOP vormt de perfecte basis om ook naar de toekomst van uw vastgoed te kijken op het gebied van duurzaamheid. Veel opdrachtgevers kiezen er tegenwoordig voor om het standaardonderhoudsplan uit te breiden naar een DMJOP (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan). Hierbij worden natuurlijke onderhoudsmomenten aangegrepen om direct energiebesparende maatregelen door te voeren en stellen wij een extra rapportage op waarbij u inzicht krijgt in de verduurzamingsmogelijkheden van uw vastgoed.
Wilt u niet alleen een plan, maar ook ondersteuning bij de realisatie? Dan kunnen wij u ontzorgen met uitvoeringsbegeleiding of specifieke verduurzamingsbegeleiding. Zo weet u zeker dat het onderhoud niet alleen op papier goed geregeld is, maar ook in de praktijk volgens de hoogste standaarden wordt uitgevoerd.
Heeft u vragen over de verplichtingen voor uw gebouw of wilt u een MJOP laten opstellen dat naadloos aansluit bij uw ambities? Neem dan gerust contact met ons op.
(Duurzaam) MJOP nodig?
Wilt u ook een (Duurzaam) MJOP? Vraag dan vrijblijvend een offerte aan.
