Hoe komt een conditiescore tot stand?

De conditiescore verklaard

Hoe komt een conditiescore tot stand?

Bij Laan35 maken wij gebruik van de NEN 2767 om de conditiescore van een bouwkundig element te bepalen. Deze score komt tot stand door een samenvoeging van drie aspecten. Ernst, Intensiteit en Omvang. Wat is de ernst van het gebrek, in welk stadium bevindt het gebrek zich en hoe groot is het gebrek.

Laten we als voorbeeld een pand erbij pakken.

Dit gebouw bevat veel bouwkundige elementen. Op al deze elementen kan je een conditiescore uit voeren. Wij nemen als voorbeeld de raamkozijnen van het pand.

Een van de 26 houten kozijnen vertoont houtrot, de overige kozijnen hebben geen gebreken. Voor het bouwkundig element kozijnen gaan we een conditiescore bepalen.

We gaan kijken wat de ernst van het gebrek is, hoe ver het gebrek gevorderd is, en hoeveel van het bouwkundig element is aangetast door het gebrek.

Wat is de ernst van het gebrek?

Eerst gaan we kijken wat de ernst van het gebrek is. Elk gebrek is ingedeeld in een mate van ernst: gering, serieus of ernstig. Elk bekend potentieel gebrek staat beschreven in de NEN2767 gebrekenlijst. Hier staat bij in welke ernst het gebrek valt. Als een gebrek niet in de lijst staat, kan een inspecteur zelf inschatten wat de ernst van een gebrek is. Hierbij hanteert hij de volgende eigenschappen.

Geringe gebreken hebben geen negatief effect op het functioneren van het pand. Ze zijn alleen esthetisch. Voorbeelden van geringe gebreken zijn graffiti en vergroening.

Serieuze gebreken zorgen voor een degradatie van het bouwkundig element. In de meeste gevallen is het functioneren niet of nauwelijks aangetast.

Ernstige gebreken hebben een direct effect op de functionaliteit van het bouwkundig element.

Hoe zit het met ons gebrek?

Om de ernst van het gebrek te bepalen, moeten we kijken in de NEN2767 gebrekenlijst. Hierin staat dat houtrot een ernstig gebrek is. Nu denk je misschien dat, omdat het een ernstig gebrek is, de conditiescore nu al erg slecht gaat worden. Dit valt echter reuze mee.

In welk stadium bevindt het gebrek zich?

Hier gaan we kijken in welk stadium het gebrek zich bevindt. Is het er nog maar net? Dan valt het waarschijnlijk nog wel mee. Het gebrek is nog maar nauwelijks waarneembaar. Het bevind zich nog in het beginstadium. Er lijkt nog niet zo veel aan de hand, maar als je er een tijdje geen onderhoudsinterventie op pleegt kan het gaan verergeren. Het gebrek wordt dan duidelijk waarneembaar, Je spreekt dan van een gevorderd stadium. Als het gebrek niet verder kan vorderen en zeer duidelijk waarneembaar is, spreek je van het eindstadium.

Omdat aan de hand van een tekening de intensiteit lastig te bepalen is, gaan we het bepalen aan de hand van een voorbeeld foto.

In welk stadium bevindt het gebrek aan het pand zich? Begin, gevorderd of eindstadium?

Op de foto is te zien dat het gebrek nauwelijks meer kan verslechteren. Het gebrek zit duidelijk in het eindstadium.

Wat is de omvang van het gebrek?

We hebben de ernst en de intensiteit van het gebrek bepaald, nu de omvang nog.

Om de omvang van het gebrek te bepalen kijken we naar het percentage van het bouwkundig element dat aangetast is door het gebrek. Aan de hand van dit percentage plaatsen we de omvang in een van de 5 niveaus:

  • Incidenteel (<2%)
  • Plaatselijk (2-10%)
  • Regelmatig (10-30%)
  • Aanzienlijk (30-70%)
  • Algemeen (>70%)

Welke van de 5 niveaus geld voor ons gebrek?

Het percentage is van het gehele bouwkundig element kozijnen. Er is minder dan een kwart van één kozijn aangetast. Van dit type kozijn heeft het pand er 26. Er is dus minder dan 1% van het bouwkundig element aangetast. Het valt dus in de categorie Incidenteel.

Conditiescore

Als we alle drie variabelen hebben bepaald, kunnen we kijken welke conditiescore het element krijgt. Dit doen we aan de hand van deze tabel:

Welke conditiescore geven we het element raamkozijnen? Kijk nog één keer goed naar de ernst, intensiteit en omvang. Aan de hand van die gegevens kan je een NEN2767 conditiescore bepalen. Welke score krijgt ons element?

Het gebrek is ernstig en bevind zich in het eindstadium. Het gebrek neemt echter maar een heel klein deel van het bouwkundig element in. Het overige deel vertoont geen gebreken. Het element krijgt dus de conditiescore: 2

Hoewel dat ene raamkozijn hoogstwaarschijnlijk wel vervangen moet worden, heeft het element nog steeds maar een conditiescore 2. Het element in zijn geheel is nog in goede staat. Dit is de kracht van de NEN2767. Een enkel raamkozijn kan niet de conditiescore van het hele element omlaag halen. Je gaat natuurlijk niet alle kozijnen vervangen, omdat er maar een kapot is.

Er wordt natuurlijk wel een bevinding gemaakt van het rottende kozijn, want deze moet wel vervangen worden. Alle bij een inspectie opgenomen bevindingen komen terug in het MJOP. Zo weet je wat er nog moet gebeuren.